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中国楼市,卖家卖不动,买家不敢买,即将崩盘?

2023-07-07 14:16:55   来源:大话房地产  

自从2021年下半年以来,国内的房地产市场就进入了下行通道。非常奇怪的是,无论国家怎么重磅救市,如何强调房地产是国民经济支柱行业,甚至上升到政治高度,但房地产市场就是波澜不惊。也就是说,所有的救市,都以彻底失败而告结束。


(资料图片仅供参考)

目前,国内的房地产市场存在着一系列的问题。首先,房地产开发商暴雷的越来越多,就是一些开发商强撑着没有暴雷,但资金也非常紧张,随时有暴雷的可能。关键是,开发商新建的商品住宅住宅项目,无人问津。售楼部虽然依然是人潮涌动(大家都知道是开发商花钱雇佣的房托),真正的购房者却寥寥无几。开发商急于回笼资金,不得不降价销售,但基本上没有什么效果。

其次,二手商品住宅市场的情况,同样不容乐观。挂牌量持续增加,价格持续下跌,但交易量却根本就上不去。不少炒房者还有那些有权有势的多房者,都想办法尽快脱手,不想砸在自己手里,眼看着它贬值。还有更加严重的后果,如果房子一直卖不出去,几十年以后,很有可能会亏得一塌糊涂。

现在,那些潜在的购房者,大都是按兵不动。一方面,由于房价居高不下,十几亿人已经买不起了房子,这样,他们不得不打消了购房欲念,特别是90后、00后的年轻人。另一方面,就是东挪西借、掏空父母、祖父母的钱包,再背负几十、几百万的银行按揭贷款30年,买了一套房子,他们觉得不值得。再一方面,就是房地产市场的不确定性,他们担心,以后的房子会降价,购买以后,很有可能可能会面临贬值的风险。

实际上,还有一个重要的因素,就是那些到处都是的烂尾楼,吓住了大量潜在的购房者。那些无辜又倒霉的烂尾楼业主,他们购买烂尾楼以后,那悲惨又凄惨的样子,让多少潜在的购房者退避三舍。谁能保证,自己付出那么大的代价购买的房子,不会烂尾?买房子要靠运气,谁能保证,自己的运气超好?要说以前,还有很多人在观望的话,现在,可能更多的人,干脆就断绝了购房的想法。

消费者不买房,房地产市场市场就不可能再像以前那样红红火火。不管高层和地方政府使出浑身解数去救市,无论那些所谓的专家如何声嘶力竭地呐喊。这些年,有关部门一直在强调,房地产市场要软着陆,不能硬着陆。现在,大家才明白,所谓的房地产市场的硬着陆,是房子砸在银行和开发商手里;所谓的房地产市场的房子的软着陆,是房子卖给消费者,也就是砸在购房者手里。

对于房地产市场的现状,我们就想到90年代日本房地产的崩盘。我们先来看看房价收入比。1990年,普通日本人购买一套100平方米(套内面积)的房子,需要32年的收入;现在普通的中国民众,购买一套100平方米(建筑面积)的房子,需要27.8年的收入。看数字,当年的日本,要比现在的中国高,实际上,如果按房子使用面积看,现在的中国,要高于那时的日本。

90年代,日本的居民杠杆率和负债率达到惊人的69.5%和114.69%,全民负债的情况相当严重。这说明透支消费现象非常严重,而且随着杠杆率和负债率的提高,风险也越来越高。相比之下,根据中国央行的数据,2021年中国的居民杠杆率约为59.8%,官方统计数据显示居民负债率约为62.6%。和日本楼市崩盘时相比,稍微低一些。

关于人口增长方面。据统计,1990年,日本全国常住人口自然增长率为-0.07%,人口出生率小于死亡率,是负增长;2022年,中国全国常住人口负增长85万,同样是出生率小于死亡率。人均住房面积方面,1990年日本的人均居住面积约为26.5平方米,而2021年,中国的人均住房面积是41平米。

眼下,中国的房地产市场,和1990年日本房地产市场崩盘前,极为相似。当然,中国和日本的国情不同。中国的房地产市场会不会崩盘,我们只能拭目以待。

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