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7 月头部房企销售面积和销售金额普降，同比分别下降29%、36%，政策宽松预期不断加强。1）7 月16 家头部房企销售面积1266 万方，同比下降29%；销售金额1866 亿元，同比下降36%，较上月降低3pcts。7 月整体成交热度下降，处于历史低位，房地产市场长期存在的供需错配问题快速暴露，叠加房价下行、居民收入预期转弱，成交量迎来阶段性瓶颈期。2）从销售面积增速来看，国央企和非国央企分别为-20%、-38%；销售金额增速来看，国央企和非国央企分别为-28%、-50%。7 月整体市场热度显著下降，但国央企销售情况仍显著好于非国央企。3）销售再次探底背景下，市场对政策宽松的预期不断增强，因城施策政策不断出台。
头部房企投资策略趋同，谨慎聚焦高能级城市。1）7 月16 家头部房企拿地金额317 亿元，环比下降61%，同比下降74%，处于历史低位。2）7 月头部房企拿地平均溢价率约2.5%，一二线城市占比77%，房企投资普遍聚焦高能级城市确定性地块，主要原因是低能级城市流速较慢，拉长项目去化周期，拖累利润实现。3）从投资金额来看，华润、拿地最为积极，拿地金额85 亿元，2023年1-7 月累计投资强度39%；其次为越秀，单月投资强度最高，达50%。民企拿地保持低位，碧桂园、金地、龙湖、新城1-7 月累计投资强度分别仅为4%、12%、9%、8%。4）16 家头部房企拿地楼面价/销售均价76%，较上月有所回落，主因北上杭等高能级城市核心地块拿地不确定性强。
行业融资修复缓慢，国央企仍为发债主力。本月全行业信用债发行规模589亿元，同比-2%，头部房企发行信用债182 亿元。1）国央企凭借天然的信用优势，融资成本保持低位，如招商蛇口7 月平均发债利率2.97%，民企新城发行的12.5 亿元ABS，票面利率6.5%。2）2023 年部分房企仍存在较大偿债压力，截止7 月底碧桂园年内到期债务余额149 亿元。在销售端持续低迷的情况下，融资端支持政策的落实需进一步加快。
碧桂园今年将推行“现房销售”政策，越秀地产与久事置业签约战略合作协议。1）碧桂园：今年将推行“现房销售”政策。2）越秀：与久事置业签约战略合作协议。3）金地：董事会同意公司向招商银行申请260 亿元综合融资额度的议案。4）华润：上半年累计合同销售金额1702.4 亿元，同比增加40.6%。
5）融创：披露境外债务重组进展，将于10 月5 日召开呈请实质聆讯。
投资建议：政治局会议后，各地因城施策空间进一步打开，预计高能级城市将采取“因区施策”策略，定向放松外围区域需求端政策，且政策周期会拉的比较长，可以积极参与博弈的机会，建议重点关注在一线城市土储占比较高的房企，关注招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、越秀地产等。
风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
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